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核心观点：
4月国有房地产企业债券发行规模下降（国有房地产企业发行规模386.22亿元，同比下降1.31%，环比下降31.95%）。 月度境内房地产债发行规模439.04亿元，环比下降26.2%； 民营房企债券发行规模占比约12%，与下行周期前相比仍有较大差距（2021年1-6月民营房企企业发行规模占比39%-56% ).
房地产债券二级市场整体表现平稳。 房地产债信用利差继续收窄，私募房地产债利差跌破； 债券交易活跃度变化不大，价格变动频率明显下降，主要集中在违约主体和展期主体。
4月无新增违约主体，但仍需继续关注房企信用风险的演变。 房地产市场复苏过程中存在诸多不确定因素。 在此背景下，房企经营压力和流动性风险依然较高。
展望后市，在二季度复苏势头减弱的情况下，重点关注未脱险的民营房企信用崩盘风险。 高频数据显示，5月4日至8日日均成交笔数达3907笔（5月1日至5月3日日均笔数为646笔），4月日均笔数为3764笔。 与3月份4791套的水平相比，二季度以来的回暖势头有所减弱，短期销售端对房企现金流的支撑作用依然有限； 另一方面，从目前房企发债情况来看，民营房企发债规模与下行周期开始前仍有较大差距。 在市场预期没有明显改善的情况下，民营房企短期内难以看到债券发行规模出现明显回升。 综上所述，我们认为未来一段时间民营房企的流动性压力仍将较高。 其中，大中型民营房地产企业对市场信心和行业复苏的影响较大，需要关注其信用风险的演变。
报告文本
1、4月份国有房地产企业债券发行规模下降，融资净额由正转负，导致房地产债券整体发行规模下降。 有很大的差距。
4月，共有27家房地产企业发行境内房地产债券51只，发行规模439.04亿元。 与上月相比，发行人数量和发行规模分别下降12.9%和26.2%，债券发行数量仅增长6.3%。 当月境内房地产债到期规模517.38亿元，融资净额-78.34亿元。
4月份，房地产债整体发行规模回落，国有地产企业降幅明显。 其中，4月房地产债发行规模439.04亿元，同比增长12.19%，环比下降26.16%，主要原因是国债发行规模下降。 -国有房企（国有房企发行规模386.22亿元，同比下降1.31%，环比下降31.95%），仍有较大的较下行周期前（2018-2021年4月发行规模分别为473亿元、768亿元、792亿元和579亿元）存在差距。
民营企业发行规模仅10%多，远低于下行周期前水平。 4月份，民营房企债券融资渠道没有明显改善。 月内，新世界（中国）地产、滨江集团、万科、美地地产和新希望五鑫实业五家民营企业发行了房地产债券。 发行规模53亿元，占比约12%，好于去年同期（去年同期无民营房地产企业发债），但仍远低于下行周期前水平（民营房企发行规模占比在39%-56%之间）。
民营房企和国有房企的净融资额均跌入负值区间。 4月，国有房地产企业和民营房地产企业到期规模分别为389.36亿元和128.02亿元，融资净额分别为-3.14亿元和-75.2亿元。 整体融资净额较上月进一步下降（上月为-3.74亿元）。
房地产债加权平均融资利率环比无明显变化。 4月份，房地产债券主要品种为2年期、3年期和5年期AAA级房地产债。 发行数量分别为7、11、5。 期间加权平均融资利率与上月持平（3 月 2 年期和 5 年期债券的样本量太小，不具有统计显着性）。
二是房地产债券二级市场总体表现平稳。 房地产债信用利差继续收窄，私募房地产债利差跌破； 债券交易活跃度变化不大，价格变动频率明显下降，主要集中在违约主体和展期主体。
4月份，房地产债整体信用利差整体保持回升态势，私募房地产债利差跌破月末。 4月末，房地产债信用利差为202.56bp，较月初下降23.46bp，整体呈收窄趋势。 债券与私募房地产债之间的信用利差走势与行业基本一致。 具体来看，国有房企利差走势较为平稳，从月初的105.92bp逐步回落至100.06bp，降幅约为5.87bp。 利差小幅扩大； 私募地产债利差下行趋势更为明显，从月初的1025.13bp降至872.20bp，月内利差最低值也出现在4月24日，而在接下来的几个交易日去扩容。 整体来看，4月房地产债信用利差继续回升，月末信用利差小幅扩大与工业债信用利差表现基本一致，主要受其影响经济复苏进程等因素。
4月份，房地产债券二级市场交易活跃度无明显变化。 当月房地产债成交数量和成交量分别为819只和1539.91亿元，环比分别增长2.25%和6.83%。
4月，房地产债二级市场单日价格偏差超过10%的债券共27只，涉及12家房地产企业。 [2] 从波动频率来看，当月房地产债价格偏离幅度超过10%的共有61起，环比下降50%。 具体来看，单日跌幅超过10%的次数为32次，跌幅超过30%的次数为11次，涉及阳光城集团、龙光控股、碧桂园等7家房企。地产集团、融创地产集团、泰禾集团、旭辉集团、中天金融集团； 单日涨幅超过10%的次数为29次，涨幅超过50%的次数为8次。 涉及主体包括阳光城集团、碧桂园地产集团、龙光控股、佳兆业集团和融创地产集团等5家主体。 整体来看，4月份房地产二级债市场表现平稳，价格波动主要是主体违约或延期。
3、4月无新增违约主体，但仍需继续关注房企信用风险的演变。 房地产市场复苏过程中存在诸多不确定因素。 在此背景下，房企经营压力和流动性风险依然较高。
4月，境内外房企到期压力较大，但无新增违约，房地产债信用风险无明显变化。 具体而言，新增违约债券1只（违约规模9亿元），违约主体为金科地产集团，不属于新增违约主体； 新增展期债券8只，展期规模146.17亿元，涉及5家主体，均已展期或违约，一定程度上表明行业风险逐步出清。
但4月，中指研究院百城销售数据环比下滑超20%，部分重点城市成交活跃度下滑，说明复苏过程存在诸多不确定因素楼市回暖，市场信心尚未完全恢复。 受销量下滑和融资收紧影响，2022年上市房企盈利能力和流动性将明显恶化。虽然2023年1-4月房企销量同比有所增长，但仍有一定的回升空间。与2021年相比存在差距。由于楼市降温，销售额环比大幅下降。 在房地产市场回暖前，预计房地产企业特别是民营房地产企业仍将面临较大的经营压力和流动性风险，信用风险需要持续关注。
展望后市，在二季度复苏势头减弱的情况下，重点关注未脱险的民营房企信用崩盘风险。 高频数据显示，5月4日至8日日均成交笔数达3907笔（5月1日至5月3日日均笔数为646笔），4月日均笔数为3764笔。 与3月份4791套的水平相比，二季度以来的回暖势头有所减弱，短期销售端对房企现金流的支撑作用依然有限； 另一方面，从目前房企发债情况来看，民营房企发债规模与下行周期开始前仍有较大差距。 在市场预期没有明显改善的情况下，民营房企短期内难以看到债券发行规模出现明显回升。 综上所述，我们认为未来一段时间民营房企的流动性压力仍将较高。 其中，大中型民营房地产企业对市场信心和行业复苏的影响较大，需要关注其信用风险的演变。
注：[1]平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量。 计算范围包括超短期融资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般公司债和定向工具。 其中，AA及以上评级主体债券，期限为1年、2年、3年和5年，单位为%。
[2] 该部分数据来自iFind，价格偏离幅度=（交易日最高净价或最低净价-交易日昨日收盘净价）/交易日昨日收盘净价. 10%、30%”等数据来源相同，分别是价格偏差小于-10%和-30%的债券。
[3] 本报告合并了同一母公司违约和延期主体的统计数据。 例如，2022年2月，福建阳光、阳光城集团先后违约，计入1个新违约主体。
[4] 新增违约规模和新增延期规模为违约日债券余额。
作者| 研发部
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