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自然资源部近日印发《关于做好2024年住宅用地供应工作的通知》，明确各地要遵循以人定房、以地定房的原则。 编制年度住宅用地供应计划时，必须与当地住房开发年度计划相一致。 规划衔接，严格执行“需求决定供给”，统筹规划全年住宅用地供应，促进房地产市场供需关系健康稳定。
这意味着未来各地区新增住宅用地供应情况与当前周期商品房去污盘活存量数据密切相关。
通知提出，各地要根据市场需求，及时优化商品办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善与商品房净化周期和住宅用地存量相对应的住宅用地供应调整机制。
其中，商品房销售周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让，同时大力盘活存量，直至商品房销售周期降至36个月以下； 商品房销售周期在36个月（不含）至36个月以内的18个城市，根据当年启用（含竣工和收回）存量商品住宅用地面积，按照“激活多少，供应多少”住宅用地面积限制。
“近年来，自然资源部建立了与商品房淘汰周期和土地存量相对应的住宅用地供应双向调整机制。 住宅用地供应需要因城施策。 自然资源开发利用司有关负责人表示，凡商品房分解周期长、土地流失率高、市场需求明显短缺的城市，要严格控制商品房用地供应。
进一步指出，对于库存压力大、销售周期长的城市，暂停新增商品住宅用地出让，坚决遏制存量土地不合理增长。 对于其他去污周期较长的城市，要合理控制商品住宅用地出让规模和节奏，确保存量不增加并逐步盘活消化。
由此看来，在当前的市场环境下，大部分城市新增住宅用地出让计划需要与库存盘活结合实施。
中国指数研究院数据显示，截至2024年3月，全国50个重点城市商品住宅面积出清周期超过20个月。 其中，仅一线城市平均库存清仓周期低于18个月，个别二线城市清仓周期处于合理水平。
根据易居研究院3月份全国100个城市新建商品住宅存销比排名，销售周期超过36个月的城市有10个，分别是韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山、江阴。
在合理控制新增商品住宅用地供应的同时，通知还提到建立“人-房-地”联动机制，“人决定房、房决定地，统筹‘市场+保障’住宅用地供应安排” “。
“未来，人口规模大且不断增长的城市，土地供应将更有保障。” 中国指数研究院市场研究总监陈文静表示。
自然资源开发利用司负责人指出，《通知》要求各地遵循以人定房、以房定地的原则。 编制年度住宅用地供应计划时，应当与当地年度住房开发计划相衔接，严格落实“以住房开发为主”。 按需供”，协调全年住宅用地供应，促进房地产市场供需关系健康稳定。
《通知》还明确，各地在土地供应计划中要优先保障保障性住房用地，并指出要统筹利用现有各类土地用于保障性住房建设。
陈文静认为，未来保障性住房建设可能通过两种方式实现。 一是通过协议划拨增加保障性住房用地供应； 二是盘活房地产企业手中未开工的闲置土地、企事业单位自有土地。 利用闲置土地等方式建设保障性住房。
值得注意的是，这份《通知》用大篇幅强调要“强化各级责任”、“加强组织领导和部门协调”。
《通知》明确，市、县自然资源主管部门要严格落实住宅用地供应主体责任，加强组织领导和部门协调，科学编制土地供应计划，落实住宅用地供应控制要求，确保土地购买资质和规范根据法律法规。 资本监管，积极配合有关部门防范融资平台企业违规拿地，防范隐性政府债务风险。
“加强存量住宅用地盘活，加大闲置土地处置力度，要求各地及时制定处置方案并组织实施，积极防范房地产市场和政府隐性债务风险。” 自然资源开发利用司负责人指出，自然资源部在加强引导新增住宅用地供应的同时，也在积极研究盘活存量、优化结构、改善供给的政策措施。高质量发展，助力转型，更好满足人民群众刚性和改善性住房需求，推动房地产高质量发展。
“当前房地产市场供求关系发生重大变化。4月30日的政治局会议也明确了房地产政策的方向。各地要统筹落实好相关措施，压实各自责任，部门更好地推动各项措施落实到位，将更好地促进房地产市场平稳健康发展。”陈文静认为。
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