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目前，公募REITs的市场风险已充分释放，长期投资价值已显现。
距离我国第一批公募REITs（房地产投资信托基金）上市已经整整两年了。 近两年来，市场情绪经历了从观望到高位再到震荡下行的起伏，市场人士对此印象深刻。 如何看待现在、未来怎么办，不仅对公募REITs发行人提出了挑战，也对机构投资者提出了难题。 在当前市场低迷的情况下，保险资金作为专业机构投资者，也是长期资金的代表。 他们应该更加理性地看待这个市场，才能拨开迷雾，抓住本质，找准方向。
首先，REITs作为保险资产配置的战略机会，不会因短期市场波动而改变。 与国际经验相比，美国REITs半个多世纪的发展经历了诸多曲折。 一开始，发展也很缓慢。 上线第28年，总市值才突破100亿美元。 但随着政策逐步完善、融资逐渐丰富的背景下，REITs的市场规模实现了两倍的跨越式增长，投资价值得到了长期资金的认可，进而带来了丰厚的回报。长期资金回报。 我国REITs市场在发展之初就充分吸收了海外经验，发展速度呈现出跨越式状态。 两年内发行规模接近1000亿，市场波动将更加显着。 然而REITs市场本身具有广阔的容量前景。 按存量资产折算，预计市值将达到5万亿元。 配置保险资金应对优质资产短缺的必然选择。
其次，公募REITs作为一种全新的投资产品，也将成为顶层政策支持和完善市场机制的重要支撑。 目前，公募REITs的市场规模和产品丰富度仍有限，监管机构、原始利益相关者、投资者、各类中介机构均处于摸索阶段。 同时，宏观经济和基础资产所处行业环境的新风险都通过这一时期的REITs市场得到体现。 目前，公募REITs项目在申请过程中采用了比上市公司更严格的审核程序和审核标准。 可以预见，法律规范和政策规定将会根据暴露的风险进行调整和放松。 因此，保险资金作为长期资金的代表，在市场动荡时期应“不怕浮云遮目”，密切观察甚至及时参与相关政策法规的完善过程。 ，从而帮助市场低迷期演变成政策改善期甚至投资机会期。
第三，作为优质存量基础设施资产的载体，REITs产品的内在价值有待更深入的挖掘和发现。 本轮REITs市场的下行波动已远离基本面，但市场仍没有太大改善。 究其原因，可能是各投资者尚未对新兴的REITs品种进行更深入的研究和分析。 对波动特征、配置和投资策略选择没有清晰的认识，同向操作较为明显。 公募REITs的底层资产经过层层筛选和上市，是当前存量基础设施资产的优质代表，但不同业务类型和资产仍存在优缺点，匹配不同属性的基金也需要筛选并进行了审查。 选择，只有当不同的投资者对同类资产的价值形成不同的判断时，市场交易行为才会变得更加丰富，市场流动性才会更加充裕，市场规模才会不断扩大。
四是我国经济正在转型升级，传统发展模式难以维持，新的发展动能尚未形成。 因此，向存量求增长、向管理要效益是必然之路。 通过REITs向投资者出售大规模基础设施资产，再通过精细化运营管理获得稳定的现金流，不仅丰富了标准化投资品种，也降低了投资者的参与门槛，使REITs成为深化金融的重要平台。供给侧结构性改革。 更重要的是，通过绩效激励，提高了基础资产的管理质量，让基础设施资产更高质量地服务实体经济建设，其收益获取机制也让REITs成为帮助保险资金抵御风险的重要工具。利率下降的风险。 经济周期的重要工具。
诚然，公募REITs市场还存在诸多不完善的地方，包括需要继续完善监管政策、进一步引入多元投资主体、需要不断加强市场机制建设等。 香味。 目前，公募REITs市场的风险已得到较为充分的释放，长期投资价值已经显现。 保险资金应加大对REITs投资价值的分析判断，承担起负责任投资者的角色，为REITs市场的发展壮大做出应有的贡献。 真正把REITs市场打造成落实国家战略、服务实体经济、特别是支持“两新”的使命载体。
（作者为中再资产投资与创新研究中心分析师）
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