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数据显示，目前已有两家公募母基金重金投资了四只公募REITs产品，总市值达87万元。
多位业内人士表示，公募FOF投资公募REITs，有利于两类市场形成相互促进、共赢的局面。 但目前公募REITs数量较少，二级市场表现疲软。 不少基金经理建议，现阶段投资REITs需要“慎重选择”，多关注产权REITs以及错误的投资类型。
公募FOF首次投资公募REITs
2023年四季报显示，已有两只公募母基金——汇添富天富新天翼平衡养老目标三年期和天弘瑞祥三个月期，跻身重仓基金前十名。 购买了4只公募REITs产品，总市值87万元，占基金净值的4%。
这也是此前季报中首次披露公开募集FOF投资REITs的情况，创下市场“第一”。
从公募FOF投资方向来看，保障性租赁房REITs和高速公路REITs是重点。 但与公募过亿的管理规模相比，87万元的市值还是比较小的。
Wind数据显示，截至2月3日，市场上将公募REIT纳入投资范围（合并份额）的公募母基金有264家，占全部母基金的54%。
作为大规模资产配置的专业买家，公募FOF也更加关注公募REITs，其具有不同于股票、债券的风险收益特征。
谈及将公募REITs纳入投资组合的考虑，天弘瑞祥3个月持有型基金经理王帆表示，公募REITs产品的风险和收益特征应该定位于股票和债券之间。 我们主要关注低风险产品。 在利率债和信用债票面利率处于历史低位的情况下，这一配置预计将产生债券增强效应。
汇添富基金资产配置中心主任徐波也表示，公募REITs产品是区别于股票、债券、大宗商品的一大类资产。 基础资产与其他大类资产相关性较低，且具有强制高额且稳定的分红。 其独特的优势包括分散风险、降低波动性、提高投资组合的有效边界。
“FOF投资的目标是注重长期稳定的回报，这与REITs所能提供的风险和回报属性非常吻合。相信未来会有越来越多的FOF将REITs纳入其投资范围。” ” 徐波说道。
建金鑫基金评估中心主任王铁牛也补充道，公募REITs除了与股票、债券等传统大类资产相关性较低外，底层资产还包括产业园区、生态环保、能源基础设施、交通基础设施等。另一方面，对于公募母基金多元化投资、提高资产配置有效性也将具有积极意义。
多重因素影响
实际大举投资的公募FOF有限
虽然部分FOF产品最终“真金白银”，但从2023年一季报来看，真正大举投资REITs的公募FOF产品并不多。
针对上述现象，王帆表示，对于公募FOF来说，REITs产品仍然存在一定的准入门槛。 由于暂时没有赚钱的效果，所以做一些事情的动力不足，比如IT资本支出、分配足够的人员进行研究和营销。
具体来说，王帆分析道，一方面，目前投资端的实际评估期限较短，相当于负债久期低于资产久期，因此很难坚持长期。产品端的期限投资方法论； 另一方面，原始股权持有人的融资成本较低，可以在资产负债表上采用成本法估值，而公募FOF投资者的债务成本较高，必须采用成本法估值。市场价值法，导致一级市场和二级市场估值存在一定差异。
王铁牛也认为，首先，公募REITs的规模和数量都较小。 截至去年底，仅有30家，一定程度上限制了公募母基金的投资； 其次，REITs的加权价格指数去年下降了23%，相关产品也下降了23%。 二级市场的疲弱表现也限制了公募母基金的投资参与； 第三，并非所有上市公募REITs都可以纳入FOF的投资范围。 例如REITs产品的经营期限、资产规模需要满足一定的条件。 目前，公募母基金只能投资部分REITs。
从公募REITs二级市场表现来看，继2023年下跌23%后，截至2月2日，中证REITs(收盘)总回报指数自2024年以来再次下跌6.22%。
不少业内人士认为，REITs资产的赚钱效应、投资价值、市场流动性和波动性是影响公募FOF投资的关键因素。
王帆认为，在现有激励机制和金融市场定价特征下，更多投资者倾向于右侧入市。 如果公募REITs市场产生盈利效应，公募FOF投资步伐将明显加快。 更多类型投资者的加入、更丰富的可投资品类的加入，从长远来看将实现双方市场的双赢。 他建议REITs应丰富产品类别，将自己定位为基金和证券，引入更多投资者，完善从股东到员工的机构激励机制，这可能有助于活跃市场。
王铁牛也表示，“我相信未来会有越来越多的母基金考虑配置REITs。 但REITs产品产权结构是否清晰、是否具备可持续经营能力、是否具有持续稳定的现金流回报、二级市场是否有流动性及波动将是制约FOF配置的主要影响因素房地产投资信托基金。”
投资需要“慎重选择”
青睐产权REITs、错杀品种等
经过长时间的调整，不少业内人士认为，目前公募REITs的估值已逐渐趋于合理，安全边际不断变厚，并出现了较高的长期配置价值。
徐波表示，目前公募REITs的季报已全部披露，大部分项目运营情况较为稳定。 无论是产权还是特许经营项目，分红率都比较高，分红的稳定性和确定性都比较强。 随着二级市场价格大幅下跌，REITs产品的投资性价比大幅提升，我们对整体市场并不悲观。
“从投资角度来看，我们仍需进一步谨慎选择品种。在目前公募REITs整体下滑的情况下，仍有不少经营稳健、股息率高、长期性价比突出的公司被错误地投资。” ” 销售品种，我们非常看好这些品种。” 徐波说道。
王帆还表示，从理论上讲，如果与历史上票面利率较低的债券资产相比，权益类REITs具有明显的长期投资价值。 即使是负债方评估周期短、管理资金规模有限的资管产品管理人，也应逐步增加权益型REITs资产对低风险产品的配置。
北京盈科律师事务所胡浩律师和孙可欣律师均认为，专业机构投资者的更多参与对于公募REITs的长期健康发展将起到决定性作用：一方面有利于提振市场信心；另一方面，有利于公募REITs的发展。 有助于公募REITs的价值评估更加合理。
“专业机构投资者在发挥定价功能的同时，可以有效降低二级市场价格的大幅波动，有利于吸引更多投资者投资REITs市场，从而促进REITs产品的长期健康发展。” 徐博也说道。
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