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多地土地拍卖规则调整不再设定最高限价
10月12日，据合肥土地市场网消息，安徽省合肥市公布2023年市辖区住宅用地出让明细清单（第三批）。 第三批出让住宅用地共31宗，总面积2853.5亩。 地块涉及包河区（14块）、瑶海区（3块）、庐阳区（2块）、蜀山区（2块）。 ）、高新区（5例）、经济开发区（3例）、新站区（2例）。 第三批住宅用地出让清单中，有6幅土地已明确注明将于11月2日出让。
土地出让公告显示，上述6宗地块总土地面积为571.058亩。 同时，土地出让规则有所调整，地块的上限价格尚未显示。 据大湾新闻报道，土地拍卖规则不再限制土地价格。
根据最新的地块公告，本次推出的地块将采取拍卖方式出售，即竞拍者以举牌方式回应，出价最高且高于底价的地块获胜。
同时，根据土地出让公告，商品住宅必须精装修交付。 住宅用地竞买人必须满足“五无”条件，即：无项目“烂尾”、无“保交房”任务、无造成严重负面影响的重大工程质量问题、有无发生一般及以上安全生产事故的项目。 其旗下物业管理公司均未收到太多投诉，造成严重负面影响。
此前，合肥住宅用地拍卖规则采取“提交优质住宅工程”的竞价方式，即“价高者中标+提交优质住宅建设方案+抽签”的竞价方式。 即：投标人通过举牌回应。 当未达到最高价时，出价最高且高于保留价的竞标者为中标者。 若投标达到最高价时仍有其他投标人愿意继续参与投标，则该项目将进入提交优质住宅施工方案阶段。 投标人需提交高质量的商品房建设方案。 评选委员会按照《优质商品房建设方案评审内容及评分标准》组织评分，确定综合评分最高的投标人为中标单位。 若综合得分最高的两个或两个以上投标人得分相同，则以抽签方式确定中标者。
此前，济南多处住宅用地的竞价规则也进行了调整。 根据济南市公共资源交易中心和济南市自然资源和规划局10月9日发布的两批土地补充公告，济自然规划公告[2023]9号和济自然规划公告[2023]10号。调整了地块招标规则。
翻看转让公告，上述吉自然规划公告[2023]9号和吉自然规划公告[2023]10号原称：本次转让国有建设用地使用权通过网上挂牌，价格以最高价为准。 制胜原则决定制胜者。 根据济南市人民政府《关于进一步完善调控措施促进本市房地产市场稳定健康发展的通知》（济政办发[2017]13号），本公告规定了城市房地产出让最高限价。住宅用地，网上交易达到最高限价，采取“地价限价、竞建筑质量、现场摇号”的方式。
不过，翻看上述公告中最新的城镇住宅用地出让文件，目前仅显示国有建设用地使用权将通过网上挂牌方式出让，并按照价高者原则确定中标者。投标人。 也就是说，“城镇住宅用地有最高限价，达到最高限价的网上交易将采取‘地价限价、竞建筑质量、现场摇号’”等相关说法将不再适用。不再显示。
取消地价上限会成为趋势吗？
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学指出，从楼市购房政策来看，由于楼市复苏动力不足，市场情绪持续低迷。 ，部分城市逐步取消了此前的限购政策。 土地市场也是如此。 今年以来，土地市场整体持续低温运行，人气提升有限。 因此，不排除不再限制地价可能成为土地拍卖规则的调整趋势。
中国指数研究院数据显示，2023年前三季度，全国300个城市住宅用地供需同比均下降30%以上。 第三季度，土地市场气氛依然疲软，拒绝率达到28%，较第二季度上升8.1个百分点。
中国指数研究院数据显示，2023年1月至9月，全国300个城市住宅用地成交量22391万平方米，同比下降33.4%。 9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%； 成交均价7673元/平方米，同比下降2.1%。
中国指数研究院分析师孟欣欣指出，以济南土地拍卖为例，2023年1月至9月，住宅用地成交面积同比下降19.9%。 从土地拍卖的热度来看，只有优质地块仍能保持一定的热度。 非核心地块往往低价出售，企业投资意愿普遍较弱。
关荣学提到，取消最高地价限制，以最高价置换土地，意味着房地产企业不再靠运气，更多的是靠财力和实力。 这不排除房地产企业之间存在规模差异。 分化特征将进一步增强，强者恒强； 与此同时，核心地块的竞争将进一步加剧，地价将再创新高。 与此同时，拿地成本增加，也可能转嫁到房价上。 。
孟欣欣认为，取消最高地价限制，允许土地价格回归市场，有利于提振土地市场情绪。 未来可能会有更多城市效仿。 不过，目前土地拍卖气氛的逆转仍取决于销售端的复苏，销售尚未呈现持续趋势。 随着性质和实质性改善，土地拍卖规则调整的市场效应可能有限，预计整体土地市场仍将在低温下运行。
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