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近期，随着投资者交易情绪的好转，公募REITs市场迎来量价齐升的行情。
分析人士指出，在政策“关怀”的背景下，后续市场拓展步伐有望进一步加快，如消费基础设施、水电、IDC、文旅等都值得期待，投资者纷纷关注建议关注一二级市场布局机会。
交易情绪整体回升
需要指出的是，基础设施公募REITs兼具股权和债权的特点，并具有风险适中、税收减免等优势，因此成为各类机构分散风险、扩大投资范围的理想标的。
券商统计显示，上周中证REITs收盘指数上涨0.31%，收于890.43； 本周，产权REITs上涨0.5%，管理权REITs上涨0.5%； 上周所有REITs子行业中，保障性租赁住房REITs涨幅最大，达1.0%。
REITs二级市场为何能够一改前期大幅调整的格局，重拾上涨动力？
中证鹏元评级的研究观点认为，一是政策红利驱动，如FOF基金的入场、消费基础设施REITs的政策利好释放以及监管信息披露的增加，以及监管力度的加强等。投资者沟通与关怀 投资者信心； 其次，当前市场估值存在一定程度的超卖，尤其是一些资质和业绩较好的标的； 第三，虽然二季度宏观基本面依然疲弱，但二季度REITs整体表现稳定，凸显优质资产的长期投资价值。
“上半年，基础设施REITs市场基本面明显恢复，除因园区运营区域差异导致业绩分化加剧外，大部分资产呈现平稳向好的状态。” 一位基金经理告诉记者，“尤其是保障性租赁住房板块，底层资产微观运行数据稳定，韧性不言而喻。”
就已公布的2023年二季报来看，2023年二季度，中金厦门安居房托实现营收1919万元，约为同期招股说明书预测数字的107%； 净利润649.79万元； 华润巢REIT华夏基金二季度收入1945.66万元，可供分配金额1615.97万元； 1380.17万元。
“保障性住房REITs市场发展前景广阔。” 中金公司房地产与空间服务分析师孙元琪坦言，发展保障性租赁住房市场是我国“十四五”期间城镇化的核心内容之一，REITs作为创新投资渠道保障性租赁住房资产融资，将在整个租赁住房建设运营体系中占据更加重要的地位。
“我们预计未来保障性租赁住房REITs市场的发行将增加更多的主体类型和细分资产类型，这一赛道具有相当大的拓展潜力。” 孙元琪表示，“不仅如此，保障性租赁住房项目的资产估值也具有长期上升潜力。”
首次启动和筹款齐头并进
据记者了解，目前多家上市的租赁住房REITs已开始扩容进程。
值得一提的是，在国内公募REITs市场“IPO+扩张”双轮驱动格局的背景下，公募REITs的储备项目也在不断增加。
公开资料显示，7月31日至8月11日，申报项目中，工银瑞信河北高速REIT、易方达广州开发区产业园REIT收到交易所反馈； 广西北部湾投资集团有限公司公开发行REITs资产发行进行公开招标； 南京公路发展（集团）有限公司为南京绕粤高速公路东南段公开发行REITs项目选定托管银行； 招商公路网络科技控股有限公司广州高速公路（安徽省亳州至富阳段）高速公路特许经营权及相应高速公路资产为基础资产，进行公开发行基础设施证券投资基金申报和发行。
除现有资产类型外，消费基础设施公募REITs储备项目也在稳步推进。 据市场人士透露，万达商业和华润置地都在筹备消费基础设施REITs的发行和申请。
“我们认为，国家层面已经明确将出台一系列金融政策支持房地产市场平稳健康发展，将基础设施资产类型拓展至商业地产恰逢其时。” 戴德梁行华东评估与咨询服务部高级总监、中国REITs联盟董事、理事顾月如表示。
在多数业内专家看来，通过REITs渠道，将激活大量市场化程度高的存量商业资产（位于一二线城市核心商圈），有利于房地产业的发展。大部分城市恢复和扩大消费、改善消费。 条件、创新消费场景等诸多方面都将发挥重要承载作用。 不仅如此，通过我国公募REITs向消费类资产拓展，发起人（原始利益相关者）还可以通过基础设施REITs的净回升来投资更多更好的商业项目建设和孵化，从而拉动消费，拉动内需; 同时，广大投资者也将成为受益者——有机会参与并分享该类核心商业资产持续运营的红利。
机构推荐优化布局
眼下，随着市场交易热情重燃，中金公司等多家机构判断，未来3至6个月，我国公募REITs市场的流动性和基本面将发生更加积极的变化。
从流动性角度来看，公募FOF投研资源的介入，势必会对公募REITs的实际配置节奏产生影响。 建议各机构关注下半年新项目入市情况。
再考虑业绩面，“建议投资者关注下半年各项目的运营恢复情况及运行的稳定性，如产权项目租赁及合同签订的进展情况、改善情况等。”高速公路项目卡车流量的增长、能源项目现金流的增长等” 上述基金经理直言，“重点布局REITs，个人建议，关注行业内估值相对合理、运营韧性强、有进一步增长潜力的项目的配置机会。”
“从更宏观的角度分析，后续利好政策或将围绕扩大内需、提振信心、防范风险持续加大，经济基本面的触底回升也可能有利于公共资产管理基础资产的恢复。提供房地产投资信托基金。” 中信证券经济学家首席执行官明确表示，“因此，前期调整预计将为REITs市场参与者带来重新布局的机会。建议机构积极探索基础资产长期现金流稳定的品种” ，并在适当的时间适当地参与。”
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