财经新闻网消息：
12月4日，海保人寿发布重大关联交易信息披露公告。 公司以产权形式投资武汉国财中心T4栋2-11层房地产项目，成交总价2.03亿元。 此前，海宝人寿尚未披露过大型房地产投资的相关信息。
无独有偶，香港上市公司ESR（01821.HK）11月底公告称，将5家间接子公司股权转让给苏州易融股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“苏州易融”）。 其中，子公司六项稳定资产为位于多个城市的物流仓储园区等，实际购买方为泰康保险集团。
IPG中国首席经济学家白文曦告诉记者，经过近两年的深度调整，很多房地产项目的估值已跌至低点。 目前的投资表现非常具有性价比，符合盘活存量资产的政策导向。 也符合保险公司长期的资金配置需求，可谓低风险的抄底窗口期。
在房地产股频繁被风险资本减持的当下，房地产项目成为保险公司的宠儿。 低利率时代，保险公司加大了对房产的研究和配置，敏锐的目光在市场上赚取阿尔法回报。 这是他们转型发展的需要。 今年以来，中国人寿、中邮人寿、大家保险、中国平安等保险公司积极投资房地产。
图片来源：涂虫创意
海宝人寿今年前三季度仍亏损
据海保人寿公告，本次交易对方为国材（武汉）会展投资建设有限公司，交易标的位于武汉市东湖新技术开发区高新大道789号，湖北省，产权建筑面积17236.79平方米，商业用途。
据武汉国家采购中心官方微信公众号介绍，国家采购中心是光谷中心城重要的标志性建筑之一。 集总部办公、科技展览、酒店、商业、生态居住等功能于一体。 目前，已聚集OPPO、CPP中彩、海兰芯等为代表的高科技、互联网行业龙头企业入驻。
国材中心相关人士告诉记者，国材中心T4栋共有11层，底层为商铺，其余楼层为办公楼。 目前写字楼已出租，月均租金约为70元/㎡。
如果按照物业建筑面积17236.79平方米粗略估算总租金收入，海保人寿每年可以获得约1400万元的租金收入。
海保人寿是一家成立时间较短的中小型保险公司。 目前保费规模较小，尚未进入稳定盈利周期。 年报数据显示，2018年至2022年，海保人寿分别实现保险业务收入2.82亿元、11.74亿元、14.29亿元、8.92亿元、8.31亿元； 实现净利润分别为-5.7亿元和-0.97元。 亿元，-1.18亿元，9000万元，-1.8亿元。
今年前三季度，海保人寿陷入增收不增利的困境，净利润亏损持续扩大。 最新偿付能力报告显示，今年前三季度，海保人寿实现保险业务收入8.67亿元，同比增长53.18%； 净利润亏损1.94亿元，亏损同比扩大1.23亿元。 从成立到前三季度，海宝人寿累计亏损约6.37亿元。
近期，保险资金投资房地产的方式悄然发生变化。 他们一改往常频繁扫码二级市场地产股的做法，转而投资多个地产项目，持续跟踪迭代，完成投资布局。
白文曦表示，与投资房地产股票相比，保险公司直接投资优质房地产项目可以更好地控制风险。 预计随着宏观经济的复苏和房地产行业的复苏，有望带来更好的长期投资回报。
今年下半年，不少保险公司也在一二线城市布局商业实体。 例如，9月，中邮人寿以42.56亿元收购北京坤鼎资产管理有限公司100%股权及相关债权。 后者的主要资产为位于北京市东城区的中粮置地广场项目； 中国人寿以39.1亿元收购北京昆廷资产管理有限公司100%股权及相关债务。 袁征获得ST世茂旗下一家公司51%的股权，该公司的主要财产是珠海巨无霸综合商业综合体项目。
此外，全家保险还于今年9月从上海万达广场置业有限公司手中接管了上海周浦万达广场； 此前，世家保险还收购了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场。 3个项目被合并入袋。
泰康20亿元“扫货”物流园
白文曦分析，在地产项目选择上，险资布局主要是写字楼、产业园区、物流仓储等优质运营性地产。 此类资产具有保值增值好、现金流收入稳定等特点，与保险一致。 资本属性匹配度较高。
作为保险资本领军企业，泰康保险集团近期在各大城市群布局了多个物流仓储园区。
11月27日，ESR宣布将5家目标公司全部股权转让给苏州易融。 标的公司均为ESR间接子公司。 目标公司的目标物业由6项稳定资产组成，战略性分布于长三角地区。 是该地区、粤港澳大湾区和京津冀地区重要的物流和产业枢纽，总建筑面积为㎡。 目前，股权转让协议的签署已完成。
苏州亿融转让上述五家目标公司全部股权的总对价为20.38亿元。 据记者了解，这六项稳定资产分别是位于徐州市、廊坊市、嘉兴市、苏州市、东莞市的物流仓储等经营性房地产。
事实上，泰康保险集团是上述交易的实际买方。 苏州易融是ESR与泰康人寿共同投资的人民币收益基金。 其中，ESR关联公司和泰康人寿分别持有该基金5%和95%的合伙权益。 泰康人寿是泰康保险集团的全资子公司。
ESR在公告中表示，本次交易将有助于公司获得销售收益。 出售完成后，公司将通过其在人民币收益基金中的少数股权维持其在目标物业中的间接权益。 此外，作为人民币收益基金的管理人，本公司将通过管理该基金收取经常性费用。
今年年初，国寿投资房地产投资部总经理李兴焕等撰文表示，以2021年为基期的未来十年，随着房地产市场周期触底回升，资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性房地产整体投资收益率有望逐步恢复，攀升至8%以上； 从可持续角度看，预计一线城市写字楼、零售、物流投资总投资回报率分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。
根据国寿投资预测，未来房地产投资回报确实将十分可观。 然而，投资有风险也是众所周知的。 用保险资金投资房产“关灯吃面”的例子还有很多。
例如，11月初，华海财险披露重大投资损失信息公告。 公司长安宁-大连星海湾集合资金信托计划投资金额为1亿元，投资期限为2017年3月7日至2020年3月8日，偿债主体为大连星海湾金融商务区投资管理有限公司，该资金用于补充其流动资金。 到期后，偿债主体未按时偿还公司本金，构成违约。
截至公告日，华海财险已对该投资项目累计计提减值准备7500万元。 华海财险表示，目前仍在与偿债主体进行沟通，力争尽快完成资产处置工作。
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