编辑：佚名 来源：财经新闻网
原标题：公寓不好卖了，长租经营是持久战，“商改租”试探前行
重庆市近日出台文件，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。
据了解，“商改住”之外，北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励“商改租”的政策，为商办性质用房提供了另一条出路。政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。面对去库存化压力，未来公寓将如何探索“商改租”？
公寓项目不受欢迎
“您好，奥体旁边的公寓了解一下吗？”15日，济南白领刘祥在济南奥体中心健身时，正在发传单的某楼盘销售人员对他说，“目前价格非常合适，均价在6500元每平方米，而且中小户型都有，办公投资都合适。”刘祥看到，这一楼盘位于经十东路与大政路交叉口，距离奥体中心还有17公里。介于楼盘位置，刘祥拒绝了销售人员的推销。
“现在每次出去逛街都会收到传单，很多都是济南周边的公寓在甩房，价格也都比之前便宜了不少。”刘祥表示，自己名下已经有两套住宅，也在考虑买公寓投资，但是随着目前国家政策调控，公寓项目似乎并不“讨喜”。
2018年下半年以来，公寓销售吃紧已是不争事实，降价成为换量的手段之一。刘祥对经济导报记者表示，他此前走访了济南多个公寓项目，发现昔日的“投资热点”已经“风光不再”，小户型公寓甚至不到20万元就可以入手一套。
“位于济南西客站附近的公寓项目扎堆，位于经十西路的新寓领城均价在9000元/平方米，其他几个商业楼盘单价也都没有超过万元，如果是投资一个小户型公寓，现在确实是低点。”济南阳光舜城德林房产中介客户经理王乐对经济导报记者表示，此前由于住宅限购，凭借“不限购”的优势，济南公寓市场确实迎来一波销售热潮。随着市场饱和、投资客逐渐理性，目前公寓确实“不太好卖”。
商业地产销售的下滑也伴随着投资的下滑，2019年1-10月办公楼和商业营业用房开发投资15975亿元，相比2018年同期减少822亿元。从国家统计局公布的数据来看，近三年来，办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重正持续下降。
“2019年，经历了一年多的政策消化，部分商住公寓尝试性入市，然而，受限于交易条件成交并不乐观，只能采用降价跑量。未来，公寓市场依然以去库存为主。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，因为调控收紧等多种原因，商办物业积压情况严重，因此公寓市场将面临降温危机。
创新产品不多
“基本上都是千篇一律，面积段配比中，40-70平方米面积段为核心区间，占比超过50%。这也跟公寓的诉求有关，因此同面积产品价格也差不多。”15日，一位希望购买公寓自住的大学毕业生秦萌萌在考察了多个公寓项目后，发出了如此感慨。她表示，自己在济南长清上大学，比较了解济南的西客站片区，但附近的公寓项目基本上在价格、楼盘外形、小区配套等方面没有太大差别。
中盈地产济南办事处总经理贾轶认为，对资金实力相对薄弱的客群来说，购买商住房既能获得在城市的独立居住空间，又可以跟随市场行情，使得资产得到一定幅度的保值和增值。但放眼市场，多数品牌公寓在产品设计、运营服务、增值盈利等方面，都比较雷同，济南目前的公寓项目，创新有特色的产品不多。
“商务公寓成交量达到近年最大值，客户大量消耗。随着市场上大量公寓项目上市，只有创新产品才有出路，才能打破‘同质化’。”贾轶表示，目前随着公寓市场的发展，很多新兴的公寓模式开始在济南出现，酒店式公寓、长短租公寓等不断进入市场，深受年轻人的欢迎。
15日，经济导报记者在济南市住宅与房地产信息网看到，目前济南的LOFT公寓、写字楼改公寓、类住宅等都是同质化下“突围”的产品，受到了购房者的青睐。在济南西部主打年轻人概念的“欢乐颂”公寓项目，就吸引了周边的年轻群体购房。此外，在高端商务区或者黄金地段，优质的公寓项目并不受到价格的掣肘。
“我们当时选择购买奥体的这套公寓，也是考虑到它优质的办公环境和物业管理，现在公司搬走后转租非常容易。”一位在奥体购买了玉兰公寓的业主对经济导报记者表示，这个地段是“绝版”，靠近奥体中心和政府办公大楼，不少国企和大型外企也选择在这里办公，因此租金每年都会涨价，投资回报较高。
“商改租”或成趋势
“将合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加城市的住房租赁供应，平抑房租价格，因而成为不少城市鼓励的对象。”黎明元表示，近年来，广东、吉林、四川、海南等多地纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。
贾轶表示，以往公寓项目很多都在打“擦边球”，现在要求开发商自持经营或者改为租赁，考验的不但是经营能力，更考验房企的资本实力，毕竟不能销售就不能迅速回笼资金。
据了解，目前房企纷纷涉足长租公寓领域，除了自持物业外，将一批房源从房东手中长期租赁下来，进行标准化的装修，再面向市场出租，运营商赚取的主要是转租的差价和管理费用，但这种模式目前利润很低。
2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。未来一段时间，租房人群会持续增加，住房租赁市场发展大有前景。
“虽然部分城市出台了鼓励‘商改租’政策，‘商改租’落地也是顺应市场需求，但长租运营是一场持久战，本质是服务、价值。”贾轶分析，“化公寓为租赁”是未来的发展趋势，但“商改租”未来前景如何，还需要进一步探索。
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