欢迎来到财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻 多区域价格已“降无可降”

编辑:佚名      来源:财经新闻网     

2019-10-04 16:12:16 

  国庆前市场透析jQG财经新闻网

  3季度粤港澳大湾区房地产市场热度继续降温。从指标盘“推新货量”和“去化效率”看,广州、深圳、佛山、东莞、珠海和中山指标楼盘“推新”数量对比上半年有所下降,货量减少之下的推新去化效率亦略有下滑。除深圳和东莞整体去化稍好外,其它城市多数区域“推新”当天去化效率在5成以下,相当部分板块在3成以下。jQG财经新闻网

  国庆黄金周预计推新货量不多jQG财经新闻网

  从“十一黄金周”有推新计划的楼盘来看,今年黄金周将“成色不足”。大湾区黄金周推新货量整体不多,大概率是作为一个“加强版”的周末。jQG财经新闻网

  当前大湾区“牛皮市”特征明显,既有经济环境的原因,亦有市场调控、金融管控的原因。多因素抑制下,时至9月,可以认为大部分区域市场“短期(乃至中期)价格向上”的预期基本被打消。但市场价格仍相对稳健,发展商动辄“大幅让价”的行为对比往年明显收敛。jQG财经新闻网

  原因无非三点:jQG财经新闻网

  1)除地方政府外,发展商亦需稳定预期,尤其是对“已售未签”客户jQG财经新闻网

  2)在缺乏大环境利好的情况下,降价走货的效率不如以往;jQG财经新闻网

  3)更为重要的,从土地成本的角度,多区域房价“降无可降”。jQG财经新闻网

  作为购房者,虽然预计国庆市场不会“很火”,但目前多个区域市场价格相对土地成本已具备充足性价比(可以说是“良心价”),多走走更能挑到“心水单位”jQG财经新闻网

  对于开发商而言,一方面,“二级商品住宅市场降温”使得不同区域市场“走货效率”与“价值高低”更趋分化;另一方面,“一级土地市场降温”亦使取地难度降低,土地成交的性价比提升。机会与挑战并存,在市场环境变化之下发展商需要对区域市场作出更精准判断,方能获取稳健回报。jQG财经新闻网

  PART1 国庆前市场透析jQG财经新闻网

  大湾区3季度“推新量”持续减少jQG财经新闻网

  各城指标盘推货水平相较二季度进一步下降。包括佛山、珠海、中山新盘推货量对比二季度下降明显。市场“牛皮”特征更加突出,一方面购房者“市场预期”持续被经济及金融环境抑制;另一方面在“半年冲刺”过后,主要发展商的营销力度减弱,两方面因素驱使市场活跃度趋降。jQG财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻:从成

  货量减少之下jQG财经新闻网

  3季度推货去化效率亦趋下行jQG财经新闻网

  据合富研究院监测,三季度大湾区共有59个板块有“推新”动作,整体去化率(推货当天成交套数÷推货套数)相较二季度下行。去化效率在3成(或以下)的区域个数相较二季度有所增多。jQG财经新闻网

  目前粤港澳大湾区范围内去化效率相对较高的城市为深圳、东莞。但这2个城市成交量排名靠后,其余市场容量大的城市均面临严峻的去化压力。jQG财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻:从成

  PART2 国庆市场预判jQG财经新闻网

  由三季度转向四季度jQG财经新闻网

  十一黄金周大概率是作为“加强版”周末jQG财经新闻网

  预计十一黄金周市场推新量不多,原因有三:jQG财经新闻网

  1) 三季度以来的去化效率偏低导致国庆期间“余货未清”;jQG财经新闻网

  2) 市场牛皮之下的客源减少,迫使多家房企推货“节前抢跑”;jQG财经新闻网

  3) 大量2017年后成交的高地价项目(取地时,“地价/房价”比值≥0.6)受限于市场景气度难以问世。jQG财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻:从成

  从“十一”期间预计有推新动作的指标盘看,除佛山以外,其余城市高地价项目推新货量基本缺席。jQG财经新闻网

  预计大湾区范围多数板块“推新量”在300套以下,不少楼盘属于“应节”加推,推货量少且营销力度有限。广州南沙,佛山一线临广等传统意义上的“楼市大仓”(指,成交规模占比大的区域),预计本次“十一假期”推货较少,在300-500套水平。本次推新力度较大的板块包括广州增城、惠州惠城和博罗、佛山的二线临广和三水、顺德中,其推货规模预计在500套以上,但相较于以往周度而言,未有明显上升。jQG财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻:从成

  PART3聚焦一个问题jQG财经新闻网

  为何景气度趋降但价格整体仍稳?jQG财经新闻网

  值得留意的是,虽然三季度市场热度趋降,但各城发展商“大幅让价”的现象对比往年明显收敛,各地市场价格总体平稳。jQG财经新闻网

  无疑,发展商“资金回笼需求”始终存在,但三方面因素驱使市场价格保持相对稳定:jQG财经新闻网

  1)地方政府维稳+ 发展商维稳。jQG财经新闻网

  近月包括珠海、中山、东莞已相继作出政策调整,稳定市场预期。jQG财经新闻网

  从发展商角度,由于各地“已售未签”比例较大,这使楼盘后续降价措施受到抑制。jQG财经新闻网

  2)降价走货效率不如以往jQG财经新闻网

  中央政策及经济影响,多重因素作用下,时至9月大部分区域市场“短期(乃至中期)价格向上”的预期基本被打消。当前置业者对楼盘价格变化的敏感度较高,认为“越降价越不敢买”的置业者占比上升。jQG财经新闻网

  3)更为重要的,从土地成本的角度,多个区域房价“降无可降”。jQG财经新闻网

  从【已有项目】自身的溢价空间来看:jQG财经新闻网

  当前大湾区整体市场项目(尤其2016年以后取地项目)溢价空间已经十分有限。其中:广州增城、佛山的一线临广、二线临广和顺德中部;珠海的唐家和斗门;中山全市;江门蓬江、新会枢纽等,这些区域的高地价项目不少是以“亏本价格”销售jQG财经新闻网

  相较而言,广州(除增城)、东莞(除黄江部分项目)、深圳三个城市项目溢价空间相对其他城市稍高,但其高地价项目“面粉价格”亦已达到“面包价格”的6成以上。jQG财经新闻网

  从【再取地】能够产生的溢价空间来看:jQG财经新闻网

  若以“现时各板块项目售价”与“现时周边成交地价”的差距衡量【再取地溢价空间】。jQG财经新闻网

  广州中心城区和近郊区域、深圳南沙、福田、罗湖和盐田等区域现时取地仍能获取一定溢价空间;但大湾区范围内其余城市的多数板块,包括广州的远郊花都、增城和从化,佛山高明和三水,中山大部分区域、珠海唐家和高栏港等,再取地能够产生的溢价空间已经较为有限。jQG财经新闻网

大湾区国庆市场前瞻:从成

  从土地成本的角度考虑,粤港澳大湾区整体房价的下降空间相当有限。jQG财经新闻网

  PART4 结论jQG财经新闻网

  对于购房者:jQG财经新闻网

  目前多个区域市场价格相对土地成本已具备充足性价比,包括前文所提及的广州增城、佛山的一线临广、二线临广和顺德中部等区域,可以说是“良心价”,“国庆期间”多走走更容易挑到“心水单位”。jQG财经新闻网

  对于发展商:jQG财经新闻网

  当前市场环境下的挑战与机会并存jQG财经新闻网

  一方面,“二级商品住宅市场降温”使得不同区域市场“走货效率”与“价值高低”渐见参差。jQG财经新闻网

  另一方面,“一级土地市场降温”使发展商取地难度降低,土地成交的性价比提升。jQG财经新闻网

  正如我们此前所言,土地市场虽入秋、难入冬,拿地正是时机(点击浏览)。在市场环境变化之下发展商需要对区域市场作出更精准判断,方能获取稳健回报。jQG财经新闻网

发表我的评论 共有条评论
    名字:
全部评论