编辑：佚名 来源：财经新闻网
2019年已过半，楼市又来到了交半年卷的节点。
纵观上半年北京楼市，受到个别城市放松限购以及金融政策边际性放松的影响，市场预期有所上升，出现需求反弹，“小阳春”乍现，随后迅速回落进入稳定通道。
值得一提的是，别墅细分市场的表现成为北京楼市半年卷最亮眼的部分。业内统计数据显示，1-6月北京别墅新增供应同比增长74%，成交同比增长120%，成交均价同比上涨48%，成交金额则比去年翻了2倍多。
对于北京别墅市场，市场人士表示，相比普宅和公寓，别墅物业上半年表现优异，改善需求强劲，从后续市场看，别墅稀缺性将凸显，部分项目依然会有较好的去化和相对坚挺的价格走势。
上半年别墅成交持续走高
来自丽兹行豪宅研究院的数据显示，2019年上半年高端新房成交1192套，环比下降24.46%，同比上涨174.02%，网签量激增源于去年11月限签政策放开。价格呈被动上涨，实际价格稳中略有下滑。
从高端新房成交占比来看，别墅超过公寓占比达到59%，而由于容积率限制和限价政策影响，别墅市场的主力为叠拼、联排及四合产品，独栋产品的比例仅为20%，且多为老盘新推。同期二手别墅成交276套，环比上涨5.34%，同比上涨8.24%，量价齐稳。
北京中原成交统计数据同样印证了别墅市场的火热。2019年上半年别墅总成交额385.88亿元，平均成交价57129元/平方米，环比去年下半年价格增长4000元/平方米，套均价环比增加335万元至1829万元。
值得注意的是，总价3000万元以上别墅的置业需求表现尤为活跃。根据合硕机构统计数据，今年前5月，北京总价3000万元以上别墅的网签量就达到217套，与去年全年的水平几近持平。总价在4000-5000万元量级的别墅成交增长最为迅猛，以38套的成绩超过2018年全年，而成交金额达16.86亿元，也超越去年全年额。
一个有意思的现象，机构提供的别墅成交数据显示，2019年上半年除了1月是延续去年底热度外，5月成交面积97093平米、成交均价67570元/平米均达到了单月新高。而恰恰在这个月，北京楼市迎来了和裕北京庄园、葛洲坝中国府等10W+项目集中获批入市的供应高峰。
供应端呈现三大变化趋势
在持续走高的需求面前，供应端也开始呈现新的变化。上半年北京楼市第一大变化则是高端供应限价适度放开。在北京10W+项目近年几乎零供应的背景下，北京庄园、中国府的入市填补了高端新增供应的空白，也在一定程度上提振了市场预期。
而从供应结构来看，2019年上半年1500-2000万以下占比为51%，与2018年全年结构把持一致，这部分市场竞争最为激烈。3000万以上市场选择机会自2017年始终维持在20%以下，特别是5000万以上住宅可选择机会仅在4%左右。以11.4万/平米价格取证、单套价格突破1亿的北京庄园，无疑将有效改善高端供应结构，增加亿级产品市场的选择机会，满足塔尖人群日益增长的终极置业需求。
丽兹行豪宅研究院认为，未来可开发的3000万以上产品依然有限，特别是5000万以上顶级产品，建议产品选择时，在满足自我需求基础上，重点考虑产品的稀缺性。
根据中原地产数据，2017年以来，北京住宅用地供应95%以上为限价房及共有产权房；2018年出让的50宗住宅用地中，容积率低于1.2，且未限定“9070”、具备别墅开发条件的地块仅有6宗。
随着大量限竞房地块的推出，北京别墅供应也呈现两极分化，“高低配”的限竞别墅逐渐占据供应主流。据媒体报道，截至今年6月底，限竞别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%，成交占比也达到了34.27%。
以叠拼和小面积合院为主的限竞别墅，大大降低了别墅社区的纯度，无法满足塔尖置业人群更高的品位与圈层需求。
业内人士指出，未来纯别墅供地只会越来越少，因此大面积纯别墅产品，特别是独栋别墅的稀缺价值将愈发凸显，这一趋势在今后几年会更加明显。某种程度上，社区“纯度”即产品价值证明。而独栋别墅的价值不仅表现在其本身的产品价值，甚至还在于其历史收藏价值。
北京庄园作为此类稀缺别墅产品的代表，受到越来越多塔尖置业人群的认可和青睐。而项目仅有不到200栋别墅，面向中国顶级企业家家族，保证了圈层的纯粹性。据悉，为了打造这一顶级居所，和裕地产耗时5年，由董事长带领团队遍访全球寻找设计灵感，在空间营造、全成品交付等方面实现了多项创新，被认为是当前市场上少有的顶豪项目。
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