我们只顾盯着高涨的房价 却忽略了被低估的地产股

    文/巴九灵

　　2018年开年后的前两个交易周，沪指迎来11连阳，创下了自1992年以来最长连涨纪录。其中地产股更是大爆发，上周五收盘后，以2.81%的平均涨幅位居各个板块涨幅之首。

　　地产板块中，共有94只股票上涨，其中6只股票涨停，分别是宋都股份(600077,股吧)、香江控股(600162,股吧)、大龙地产(600159,股吧)、京汉股份、沙河股份(000014,股吧)、荣安地产(000517,股吧)。行业龙头万科、金地、招商蛇口等也有不同程度的涨幅。

　　地产板块的全线上涨令人惊艳，于是不少人发问了：

地产股大热是昙花一现还是势不可挡？

　　本期晓报告，小巴整理了招商证券(600999,股吧)、申万宏源(000166,股吧)等12家机构房地产团队的研报，推出《2018地产行业分析》，这份报告将从宏观、房企、租赁、投资四个角度给想要投资地产板块的同学们解解惑，指指路：投资者该把握哪些机会？房地产行业将如何发展？

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　　以下是小巴从报告中整理的8个看点，先来一睹为快吧。

　　1.地产板块正处于低估值期。

　　地产股全线上涨还是有一定道理的，因为不管是跟其他板块的横向比较，还是跟历史周期的纵向比较，抑或是跟国际数据相比，地产股均处于低估值期。一般来说，低估值期入手，风险性相对较低。

　　横向看，地产板块估值处于所有SW行业中的第二低估位置，仅高于银行板块。

　　纵向看，从整体地产板块发展周期来说，目前也是处于较低水平。

　　与亚洲其他主流国家地产板块相比，国内地产板块的估值也比较低。

　　目前国内A/H股地产板块的PE估值为15.5倍，15家主流房企的PE估值仅为11.89倍，比起台湾、日本等20倍左右估值来说，还是有很大空间。

　　2.2030年前，地产行业作为国家的经济支柱地位难以动摇。

　　房产是不是继续保持支柱地位，首先看城镇化率。别看每年那么多人口涌入城市，实际上城市人口还远没有达到饱和。2016年，我国的城镇化率为57.35%，要达到70%的饱和状态估计还需要十年时间。也就是说，到2030年前，地产行业依旧还是国家经济的顶梁柱。

　　回顾美日等发达国家的历史，当年它们处在这个阶段时，尚无房价持续下跌的先例。

　　3.

未来15年，我国每年将会有近13亿平方米的购房需求。

　　数据显示，2016年-2030年间将会产生194亿平方米的购房需求，相当于平均每年有12.9亿平方米的购房需求。如果按照平均一套房100平方米来算，也就是每年的售房量将达到1290万套。

　　从地产行业层面看，未来15年年均购房需求介于2015年全国住宅销售面积11.2亿平方米和2016年全国住宅销售面积13.8亿平方米之间，也就是说，未来15年内房地产的市场需求并不会萎缩，而是进入到一个稳定发展的阶段。

　　4.2017年上市房企的整体毛利水平提升。

　　一般来说，在行业快速发展时期，企业规模扩大，利润会下降。不过这一情形在2017年前三季度出现反转。2017年前三季度上市房企毛利率为28.32%，较2016年上升0.86%；销售净利率11.50%，较2016年上升0.92%。而在股票投资中，毛利率和净利率就是尤为关键的指标，房企整体毛利水平的提高，对地产股的上涨会是最直接的支持。

　　这种势头能否保持，就得看各家房企“成本控制”的本事了。像万科、恒大、碧桂园这样的企业虽然规模大，但是支出也多。而像中海地产这样的企业，由于成本管控得好，反而成了利润率的排头兵。

　　5.未来两三年内，房企新四大金刚“碧恒万融”是楼市主力军。

　　十年前，房企四大金刚是“招保万金”(招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、万科、金地集团(600383,股吧))，如今新四大金刚已变成“碧恒万融”。这四家房企在2017年房子卖得多，土地也拿得多。未来两三年内，还会是楼市的主力军。

　　数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地，以中指土地数据库2300个城市作为监测对象。

　　6.长租市场成风口，市场规模达1.38万亿。

　　报告指出，一二线城市房价越来越高，人口涌入越来越多，租赁需求强烈，预估租赁市场规模1.38万亿元，长租公寓市场的投资价值也不断被看好。不少具有前瞻眼光的房企已经开始试水租赁业务，如万科、旭辉、招商蛇口、佳兆业、远洋集团等。

　　7.

房地产REITs将成为新的投资渠道。

　　租房市场火了，带动房地产REITs也逐渐进入大家视野。REITs是这样一种金融产品：把投资者的钱集合起来去买房产，然后把房屋升值收益和房屋出租收益再分给投资人。投资者买了REITs就相当于持有了这些优质地产项目，可以坐享出租和升值的收益。

　　对于普通投资者来说，这是一种可以共享城市、房地产发展红利的途径之一。美国过去二十年间，相比于大多数金融产品，权益型REITs收益率（9%）要高于其他金融产品。如今，国内REITs发展起来之后，投资者又多了一条投资渠道。

　　8.12家证券机构看好哪些地产股？

　　除了房企龙头股被看好外，行业二线排头兵、有租赁业务的房企以及成长型房企也成为专业机构推荐关注的重点。

投资存在的风险，你可以――

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